Em um ambiente em que os mercados financeiros não estão apresentando excelentes oportunidades, como a maioria das classes de ativos parecem estar, tanto com preços razoáveis ou títulos definitivos sobrevalorizados, a correção em REITs (trustes de investimentos imobiliários) parece preparar o terreno para um possível comércio. Nós temos analisado este mercado ultimamente e escrevemos atualizações para clientes em nossas cartas recentes. Hoje olhamos para algumas análises adicionais para entender melhor se a atual correção pode se traduzir em uma oportunidade ou se deve ser interpretada como bandeira vermelha para o desempenho futuro.
De uma perspectiva de valorização, como observado anteriormente em nosso blog, as métricas são atraentes; o universo REIT e a maioria de seus subsetores moveram-se recentemente para um desconto ao Valor Patrimonial Líquido (veja o gráfico abaixo para dados; cortesia de Cohen and Steers).
Os REITs geralmente negociam um premio para Valor Patrimonial Líquido, devido ao seu histórico positivo na agregação de valor pela dinâmica operacional, e devido ao prêmio de liquidez que eles oferecem. Entretanto, Cohen e Steers indicam 10 períodos em que negociaram um desconto após ter negociado um prêmio por no mínimo seis meses. A tabela a seguir mostra os 12 meses seguintes de retorno após cada período; com exceção de Maio de 2007, todos eles apresentaram retornos positivos com uma média de alta de 18.7%. O que observamos da maioria destes pontos é que eles geralmente ocorreram durante os períodos de expansão econômica e fortes fundamentos. A contingência atual parece refletir parâmetros semelhantes: fundamentos positivos, a expansão econômica (ainda que lenta e abaixo da tendência histórica) e possíveis taxas de juros em resposta a tal crescimento econômico.
Como discutido no passado, se as taxas vão aumentar como uma resposta a uma economia forte e se o aumento será gradual, os REITs irão florescer como aumento da demanda, apoiada por um PIB mais forte que irá compensar qualquer vento contrário produzido por taxas mais elevadas.
Além disso, quando expandimos nossa análise ao setor imobiliário global, os REITs têm mostrado, em horizontes temporais de 12 meses, retornos positivos em 78% do tempo durante os períodos de crescimento econômico, e de 94% do tempo durante o aumento dos rendimentos do Tesouro dos EUA (fonte: Cohen e Steers).
Um olhar sobre as métricas de valor relativo também mostra aumento de oportunidades. O gráfico a seguir ilustra preço atual de Fundos de Índices Operacionais. A maioria dos subsetores (e todo o universo REIT também) está agora negociando o segmento médio-inferior da última faixa de quatro anos. Isso está em contraste com o S&P 500, que agora está sendo negociado no topo da gama da relação custo/benefício.
A chave para entender quão prejudiciais taxas crescentes pode ser aos REITs é identificar a força dos fatores fundamentais do setor e onde estamos no ciclo econômico.
Quanto aos fatores fundamentais do setor, as tendências parecem se manter saudáveis; a demanda de inquilinos continua a superar a nova oferta, atividades de fusões e aquisições estão em alta e ainda o fluxo de caixa acretivo e demanda institucional continuam em crescimento global. Além disso, a alavancagem financeira é geralmente baixa no nível de setor (fonte: Cohen e Steers).
Em termos de ciclo econômico e riscos de recessão, notamos algum trabalho interessante do NAREIT. Eles identificam componentes cíclicos do PIB, como investimento e gastos de capital, bem como as compras dos consumidores, como os condutores de recessões e expansões. A partir de dados que remontam a 1960, vemos que as recessões tendem a começar quando a parte cíclica do PIB está acima de sua média de longo prazo e, atualmente, estamos, na verdade, bem abaixo dessa média.
Em conclusão, pensamos que estamos nos aproximando de níveis de interesse no setor, e vamos monitorar oportunidades seletivas que possam surgir.